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预售商品房合同纠纷的案例

文章来源:西宁合同纠纷律师   网址:http://www.xnhtjfls.com/   时间:2015-08-15 11:08:52

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  核心内容:预售商品房会遇到什么风险?发生什么纠纷?下面,为您详细介绍有关预售商品的一些法律知识。

  上诉人福建东山太XX房地产有限公司(以下简称东山太XX公司)为与被上诉人郭某等52人、原审第三人香港太平洋企业(集团)有限公司(以下简称香港太XX公司)预售商品房合同纠纷一案,不服福建省高级人民法院(1999)闽民初字第3号民事判决,向本院提起上诉,本院依法组成合议庭,对本案进行了审理。东山太XX公司的委托代理人王建辉,郭某等52人的委托代理人王桂英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

  经审理查明:1992年,香港太XX公司有偿取得福建省东山县金銮湾911.388亩土地使用权后,设立了东山太XX公司并由东山太XX公司经合法审批在该块土地上开发建设金銮湾广场房屋。1993年3月3日,东山县房产管理处批准东山太XX公司在境外销售其开发建设的房屋。

  1993年6月,郭某等52人与香港太XX公司在新加坡签订了43份《商品房购销合同》,约定:郭某等52人(乙方)向东山太XX公司(甲方)购买位于福建省东山县金銮湾百亿新城内金銮湾广场房屋43单位,总价款新加坡币2243461.71元,乙方在合同签订时付总楼价的10%,签订后 30日内付总楼价的20%,其余楼价款于甲方发出入伙通知书后10日内付清;甲方须于1994年3月31日将物业交付乙方使用。如甲方未能按上述日期交付,须按上述日期起第六十天后按以乙方已付楼款之万分之四向乙方支付利息;本合同书的订立、变更、解除、终止,均适用中华人民共和国法律及有关规定。合同签订后,郭某等52人按43份合同分别支付了定金、第一期、第二期购房款,共计新加坡币673016.81元。东山太XX公司分别于1993年7月2日、29日向付款人出具收据、香港太XX公司在收据上签章。1994年年底,金銮湾广场工程停工,至今尚未恢复建设。期间,郭某等52人多次催促东山太XX公司及香港太XX公司按合同交付房屋并按合同约定赔偿利息损失,东山太XX公司曾于1995年8月23日函复购买东山县金銮湾广场之新加坡买方,称:将房屋交付使用日期延至1996年6月30日,如再不能如期交付,1996年6月30日以后之过期赔偿,将按买家已付款项的日息万分之八计算赔偿,另1995年年底前之赔偿按原合同规定按日息万分之四计算。双方在《商品房购销合同》的第16条中约定:甲方同意该物业入伙起五年后的一年内以本合同所订楼价之两倍价格向乙方回购该物业,届时乙方对该物业之出让与否有自由选择权。但合同签订后,双方对该项约定如何实际履行未再作约定。

  1999年2月,郭某等52人以东山太XX公司未能在1994年3月31日交付房屋,已构成严重违约,请求解除合同,判令东山太XX公司及香港太XX公司返还郭某等52人购房款新加坡币673016.81元、律师见证费新加坡币126121元,并按东山太XX公司1995年8月23日的书面承诺赔偿利息损失,及其他损失新加坡币48万元。

  一审法院认为,东山太XX公司经政府职能部门批准,在境外销售其开发建设的东山金銮湾广场房屋,香港太XX公司代理东山太XX公司在新加坡与郭某等52人签订的43份《商品房购销合同》,双方意思表示真实、内容合法,应为有效合同,双方均应按合同约定履行。东山太XX公司未能在合同约定的期限内向郭某等52人履行交房义务,构成违约,应承担违约责任。鉴于金銮湾广场工程已于1994年年底停建,经郭某等52人向东山太XX公司催告,东山太XX公司至今仍不能交付合同约定的房屋,郭某等52人购买房屋所预期的经济利益不能实现,故郭某等52人请求解除双方所签订的43份《商品房购销合同》,应予支持。东山太XX公司辩称郭某等52人逾期支付购房款,双方均违约,合同不应解除的理由不能成立.合同解除,东山太XX公司应当返还其已收取郭某等52人的购房款新加坡币673016.81元,并按合同及其于1995年8月23日给买方的书面答复,支付赔偿金。东山太XX公司关于按合同及 1995年8月23日书面答复,其承诺按日万分之八支付利息是以合同继续履行为条件的辩称,因与双方的约定不符,不予采纳。郭某等52人主张东山太XX公司应支付其合同见证费,因未能提交符合法定形式要件的证明依据,该项费用不予确认。双方所签合同的第16条约定的内容,只是表明双方的意向,因此郭某等52人主张的预期利润没有确定性,郭某等52人关于东山太XX公司应赔偿其取得该房屋后可实现的、东山太XX公司回购房屋后的预期利润新加坡币48万元的主张不予支持。东山太XX公司辩称,郭某等52人提出的见证费及预期利润48万元不应保护的理由成立。香港太XX公司系东山太XX公司的投资人,其未完全履行投资义务,应承担相应的法律责任。

  综上,依照《中华人民共和国涉外经济合同法》第十六条、第二十九条第一款第(一)、(二)项、第十八条、第三十四条、最高人民法院法复(1994)4号《关于企业开办的其他企业被撤销或者歇业后民事责任承担问题的批复》第一条第(2)项之规定,判决:一、解除郭某等52人与东山太XX公司签订的43份《商品房购销合同》;二、东山太XX公司应于判决生效之日起十日内返还郭某等52人购房款新加坡币 673016.81元并赔偿利息损失,其中:1994年5月31日起至1996年6月30日止按日万分之四计算利息,1996年7月1日起至判决确定的还款之日止按目万分之八计算利息;三、如东山太XX公司以其自有资产不足以承担上述还款义务时,香港太XX公司应在其出资不足的范围内,对东山太XX公司履行上述还款义务承担偿付责任四、驳回郭某等52人的其他诉讼请求。

  东山太XX公司不服一审判决,向我院上诉称:1、本案涉及的43份《商品房购销合同》,购房者应为53人,即1993年6月3目签署的 SA023《商品房购销合同》的购房人为LEE AH KONG(李必光)及SOO SIEW ENG(苏秀英),苏秀英死亡后,应追加苏秀英的合法继承人参加诉讼,一审对此没有调查,认定“郭某等52人分别按43份合同支付了定金”与事实不符,定金及购房款新加坡币6730I6.81元,不包括苏秀英的付款份额。2、东山太XX公司虽承诺逾期交房,从1996年6月30目起按日万分之八计息赔偿,但是,该承诺的条件是在双方履约交房的前提下对逾期交房的违约行为的损失赔偿,不是解除合同的赔偿。一审判决按日万分之四及万分之八赔偿郭某等利息损失显失公平,请求改判。郭某等52人答辩:SA023 《商品房购销合同》的共有人之一苏秀英死亡后,其财产权益应由其夫李必光及两个儿子继承,现其两个儿子均表示放弃继承(二审期间提交了放弃继承的公证认证证明),一审期间,李必光参与诉讼,东山太XX公司对此未提出异议,故一审认定事实无误,请求维持原判。香港太XX公司未与应诉。

  本院认为,郭某等52人与香港太XX公司在新加坡签订的43份《商品房购销合同》,已经福建省东山县人民政府有关部门批准,且合同的内容不违反法律,一审判决认定合同有效正确。根据查明的事实,SA023合同的购房人李必光、苏秀英(夫妻)已按合同约定支付了购房款,在郭某等52人起诉东山太XX公司与香港太XX公司违约时,苏秀英因死亡未参加诉讼,但李必光参加了诉讼,对此东山太XX公司与香港太XX公司均未提出异议,且不因此损害东山太XX公司与香港太XX公司利益,东山太XX公司上诉提出一审判决遗漏当事人、认定事实有误没有依据。二审期间,李必光及其两个儿子提交了“继承声明书”,苏秀英在SA023合同中的权利义务已由李必光继承,其二子放弃继承,因而已不存在当事人主体资格的问题。本案所涉及的43份《商品房购销合同》虽由香港太XX公司与郭某等52人签订,但从合同内容看,甲方(卖方)为东山太XX公司与香港太XX公司,付款收据由东山太XX公司出具,香港太XX公司收款并在收据上盖章,由此可以认定,向境外销售房屋的行为是由东山太XX公司与香港太XX公司共同实施的,两公司之间没有委托代理合同,一审判决认定东山太XX公司与香港太XX公司系代理关系不妥在合同履行过程中,郭某等52人已按约定支付了购房款,但东山太XX公司与香港太XX公司没有按约定交房,且从 1994年底工程停工至今五年之久,属严重违约行为,郭某等52人为维护自身利益提出解除合同,并请求赔偿经济损失,于法有据。

  一审判决依据东山太XX公司1995年8月23日的书面承诺赔偿郭某等损失并无不当。由于东山太XX公司未被撤销或歇业,一审判决适用最高人民法院(1994)法复4号《关于企业开办的其他企业被撤销或歇业后民事责任承担问题的批复》第一条第(2)项之规定有误。据此,依照《中华人民共和国涉外经济合同法》第十六条、第十八条、第二十条、第二十九条第一款第(一)、(二)项,《中华人民共和国民法通则》第一百三十条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第 (二)、(三)项之规定,判决如下:

  一、变更福建省高级人民法院(1999)闽民初字第3号民事判决第一项为:解除郭某等52人与东山太XX公司、香港太XX公司签订的43份《商品房购销合同》;

  二、变更福建省高级人民法院(1999)闽民初字第3号民事判决第二项为:东山太XX公司与香港太XX公司应于本判决生效之日起十日内返还郭某

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