西宁合同纠纷律师

　　问：徐某、丁某、孙某等15人在购买某房地产开发公司的房子时，徐某等3人付给该房地产公司定金各5万元；丁某等8人与该房地产公司签订合同时，采取了“违约支付8万元”的约定；孙某等4人却在合同中，既约定了5万元的定金，又约定了10万元的违约金。合同约定房地产公司应于去年12月31日前交付该房，但该房地产却拖了3个月才陆续交付，依据合同规定，该房地产公司违约。为此，徐某、丁某、孙某等人要求双倍返还定金，支付违约金，并偿付损害赔偿金。但该房地产公司却认为，逾期交房是各方面原因促成的，并拒绝赔偿。那么徐某、丁某、孙某等人在购房合同中约定的形式不同，怎样向该房地产公司索赔定金、违约金、损害赔偿金呢？　　答：所谓定金，是债的一种担保方式，是指合同当事人一方为了担保合同的履行而预先向对方支付一定数额的金钱。而违约金是指按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应向另一方支付的金钱。损害赔偿金，属于补偿性损害赔偿金，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。　　我国的定金在性质上是违约定金，具有预防违约金的性质，因此它与违约金在目的、性质、功能等方面相同，但二者不可并罚。当事人既约定违约金，又约定定金的，可以也只能由非违约方选择一种对其最有利的责任形式。所谓二者不能并罚，是针对同一违约行为既约定违约金又约定定金的情形而言的，如果合同中约定的违约金和定金是针对不同的违约行为，且两者在数额上的总和也不太高，在一方同时实施了不同的违约行为时，两种责任形式可以并用。　　一般来说，合同中约定的违约金应当视为对损害赔偿金的预先确定，因而违约金与约定损害赔偿金是不可以并存的。违约金与法定损害赔偿金的适用关系是：原则上不并存，就高不就低，优先适用违约金条款。定金独立于赔偿责任定金具有非补偿性的特点，其适用不以实际损害的发生为前提，因而是独立于损害赔偿责任的。但也不能认定它与损害赔偿金毫无关系，定金与损害赔偿金的联系表现在定金责任与损害赔偿金责任的并用不能超过全部货款的总值。　　依据《合同法》第115条“……收受定金的一方不履行约定的，应当双倍返还定金”的规定，该房地产公司应该双倍返还徐某等3人定金共计30万元。　　依据《合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”的规定，该公司应当支付丁某等8人违约金总共64万元；依据《合同法》第116条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金的条款”的规定，孙某等4人既可以选择定金双倍返还，也可选择违约金赔偿，但两者却不能共同获得。损害赔偿金看损失后果对于徐某、丁某、孙某等人要求该房地产公司偿付的损害赔偿金，从《合同法》第112条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”的规定看，承担合同违约赔偿损失必须构成四个要件：一是有违约行为，即当事人不履行合同或者不适当履行合同。二是有损失后果，违约行为给另一方当事人造成了财产等损失。三是违约行为与财产等损失之间有因果关系，违约行为是财产等损失的原因，财产等损失是违约后果。四是违约人有过错，或者虽无过错，但法律规定应当赔偿。　　从该案例看，该房地产公司虽然逾期交房，但并没有直接或间接给徐某、丁某、孙某等15人带来损失后果，其违约行为并没有给他们造成财产损失，因此，是无法得到损害赔偿金的。(地平线律师事务所)