西宁合同纠纷律师

        钱某于2011年10月与王某签订房屋买卖合同，向王某购买周浦镇瑞阳路某处房屋，此房屋系动迁安置房屋，虽然产证为新办，但已符合交易过户的条件。签订合同后，钱某支付了首付款18万元后，即向银行申请住房贷款。因钱某资金不足，欲申请较高比例的贷款，而钱某参加工作时间较短，收入一般，银行未能审批通过。数月后王某向法院起诉，要求解除与钱某的买卖合同，并要求钱某承担违约责任。此案经法院调解，双方均有继续房屋交易的意向，遂重新签订了房屋买卖合同，约定在2012年7月底前交易过户。之后钱某重新准备贷款资料，向银行申请贷款。可惜的是，多家银行仍未能批准钱某的贷款审批。原来申请过的农业银行仍然未能取得足够的贷款额度，而中国银行则以房地产权证满3年作为审批过户的前提条件，工商银行、建设银行均要求钱某提供交易中心的证明文件，以确定此房屋能够交易过户。钱某无从取得这样的证明文件，无计可施。最终王某再次向法院起诉，同样要求解除合同，并要求钱某按照合同约定支付总房价20%的违约金24万元，这意味着没收了钱某的首付款后不够，还需要钱某额外地支付数万元违约金。

    张峥嵘律师接受钱某委托后，除积极应诉外，还提起了相应的反诉，即要求王某返还首付款，即使钱某确实违约，而合同约定的违约金过高，远高于王某的实际损失，对此应予以调整，扣除适当的违约金后，多余的首付款部分仍应归还。

    此案经浦东法院一审判决，认定合同违约金约定过高，综合考虑双方合同履行的情况、诚信因素、卖方的损失，将违约金调整为10万元，因此王某仍应归还钱某8万元。一审判决后，王某不服提起上诉，二审仍维持原判。虽然钱某遭受了损失，但毕竟也在他的预期和承受范围内，此次诉讼仍为他避免了更多的损失。

    张峥嵘律师评析：

    很多人有误解，认为合同约定20%的违约金并不高。但实际违约金约定的高或者低，并不是一个绝对值，而是与守约方的实际损失进行比较才能确定高或者低。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）中第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。对此，应有正确的理解。