西宁合同纠纷律师

　　)"虽然我们知道地产中介已经涉及价格违法，但由于经过了仲裁委的法律判定后，我们也无能为力。"昨天上午，广东省物价局副局长马云在接访时如是说。一年半前市民冯先生在出售自有房屋后，反被中介告上法庭要求支付额外0.5%的佣金。虽然根据规定，中介代理收费不得超过成交总价3%，但总共收取买卖双方3.5%代理费的美联地产却在官司中成功胜诉。业内人士建议，冯先生可先向上级法院或检察院申请推翻原有判决后，再寻求物价部门帮助。马云则表示，如果仲裁前冯先生先找到物价局，物价部门会立即查处此事，除了责令中介退还多收的费用外，还会对中介方做出适当处罚。

中介设圈套业主中招

　　2008年3月25日，法政路61号1703房业主冯先生在广州美联港置房地产代理有限公司(以下简称美联)的见证下，与购房人签订了三方《房屋买卖合同》。在签署合同前，负责接洽双方的美联经纪人范某告诉冯先生，卖方不需给中介代理费，房屋报价100万元是实收价，买方承担3个点的中介费(即3万元)。

　　"在签合同的时候，我发现了合同中关于卖方应支付中介代理费一栏用斜线涂划，当时就留了个心眼，还立刻要求中介解释。"冯先生回忆道，范某说斜线的意思就代表卖方不用给佣金。为了消除冯先生的疑虑，范某还承诺，只要签订了合同，美联地产将负责按照合同约定日期办理完成买卖双方过户、付款等一切交易手续，买卖双方无需劳心劳力。

　　然而当签好合同离开的时候，范某却悄悄拉住冯先生，告诉他还有手续没办。等到买房人离开后范某表示，如果要按照刚才的承诺办理过户等相关手续，需要他本人签订一份委托书。"我记得很清楚，这份委托书他并没有直接拿出来，而是从购房合同下面抽出了留待签字的那个角，其余部分都被上面的合同遮盖着。"冯先生告诉记者，而且他还信誓旦旦地表示"这只是公司程序，签个名就行。"

　　因为有急事要离开加上合同已经签完，对中介也比较信任，冯先生没有细看委托书便随手签上了名字。"第二天回想起来我发现有点不对劲，委托书不应该只有一份而自己没有，"冯先生醒悟起来赶紧打电话给中介，而范某答复委托书只是备查。实际上冯先生签的就是后来所谓的"服务费确认书"。

市仲裁委判定合同有效

　　冯先生告诉记者，后来美联地产并没严重承诺为双方办理过户、付款等手续，而范某也人间蒸发。买卖双方只好自行办理有关手续，待最后办理完毕，已经超过合同约定的期限3个多月。

　　然而事情还远没有结束。当买卖双方办理完所有交易手续后，美联地产却率先向广州市仲裁委员会提出诉讼，向冯先生索取其签名确认的中介代理费5000元。"后来我在仲裁委那里才看到了我签字的那份服务费确认书，上面清楚列明我要缴纳房屋成交总价的0.5%作为佣金。"冯先生这时候才发现，自己上了中介的当。

　　冯先生注意到，这份服务费确认书上只有他自己的签名，没有美联地产法人代表或其他代理人的签字和盖章。"仅仅凭我的签字，而这个服务费确认书明显和购房合同相矛盾，没想到仲裁委员会还是判定合同有效。"冯先生实在想不明白。

法律判决后无能为力

　　后来，冯先生查询资料发现，该中介已经违反了国家发改委批复广东省物价局《关于房产中介收费有关政策的复函》中关于中介方不得收取买卖双方总计3%的标准。可是当他拿着资料来到物价局投诉时，得到的只有三个字"不受理"。

　　"这样的案子我都了解了不少，如果消费者先来找物价部门处理，肯定能得到圆满的解决。"省物价局副局长马云表示，如果冯先生发现中介超额收取佣金后首先来到物价部门投诉，他甚至可以要求检查分局立刻出动查处该中介。"除了责令退还多收的费用外，物价部门还可以根据情况适当做出超收数额5倍的罚款。"

　　据悉，此前曾有无良中介分别在买家和卖家处分别收取了2.5%的中介佣金，后来双方沟通时发现后便将中介告上法庭。但由于合同文本没有违反相关合同法，仲裁委员会及法院也判决中介方胜诉。"一旦经过法律的判定后，行政执法部门就无权再干预。"马云无奈地表示。

　　律师分析：仲裁不考虑合同是否合理

　　两份明显自相矛盾的合同，收费超过有关规定显然违法，却仍然被判有效，这是什么原因?广东金联律师事务所梁曙芳表示，仲裁委员会的工作是根据双方签署的合同是否违法来判定是否有效，至于合同内容合不合理，甚至是否是欺诈合同都是次要方面，仲裁委员会不会过分关注。"除非上诉方在有效期限内举出新的证据证明合同内容存在问题，仲裁委才会考虑判定合同无效。"

　　"因为在仲裁委看来，合同是按照双方当事人的意愿签署的。"梁曙芳举例说，比如在这个案件中虽然超出了3%，但如果卖家认为中介方额外付出了超范围的劳动，是主动支付的超额报酬，仲裁委也会支持。"仲裁委在实施仲裁时，并不会去检索有关的行业法规资料，仅仅凭合同字面本身来判断其有效性。"梁曙芳补充道。

　　记者手记：合同条文有误导

　　记者注意到，在合同第18项列明，"三方同意如因本合约而产生的纠纷均交由广州仲裁委员会仲裁。"也就是说，对于没有经验的普通市民来说，遇到类似问题他只能跟着合同上面的要求寻求法律援助，而这正中中介下怀。

　　梁曙芳建议，市民遇到此类问题在仲裁后如果还对结果不满意，只得寻求向消委会及房管局中介管理所投诉。"但由于这些都是行政部门，如果法律程序没有问题判决是不会被撤销的。"

　　马云则表示，冯先生可尝试先在物价部门开具证明证实该合同违反价格法，然后再上诉至上级法院或检察院以期推翻原有判决。冯先生最后告诉记者，不论如何他会坚持上诉，直到讨回公道。