西宁合同纠纷律师

          为获拆迁款，农民起诉原先与城里人签署的房屋买卖合同无效，法院判各自返还引争议———　　新闻背景　　近日，本市大兴区人民法院对一起城市居民购买农民房屋的买卖合同纠纷案件进行 审理并做出判决：范某与常某签订的房屋买卖协议无效。1999年3月6日，农民范某与市民常某签订了一份房屋买卖协议。协议约定：范某将位于大兴区黄村镇前辛庄村的4间北房卖给常某，房屋价款为1.5万元。协议签订以后，常某把房款交给范某，范某也交付了房屋。同时，常某与此村经济合作社签订了房屋宅基地有偿使用50年的合同，并交付了第一个10年的有偿使用费1500元。2003年，作为卖家的范某诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效常某向其返还房屋。　　根据有关规定，村民出卖原有宅基地上的房屋，应出售给符合申请建房用地条件的村民。据此，法院判决范某与常某签订的房屋买卖协议无效，常某将涉案房屋交还给范某，范某返还给常某购房款1.5万元。　　另据了解，类似的案件在其他法院也多有发生。农民起诉的原因是因为征地拆迁，收回房屋可以取得高额补偿款。有关规定是指《北京市人民政府关于加强农村村民建房用地管理若干规定》。　　本期主持　　李小波 北京义方律师事务所律师　　本期嘉宾　　余凌云 中国人民公安大学法律系副教授； 刘春玲 中华女子学院法律系讲师； 郎丹柯 北京市律师协会投诉与法律事务部副主任； 刘守豹 北京普华律师事务所主任律师；方志远 北京义方律师事务所主任律师；韩冰 北京汉卓律师事务所主任律师；邱宝昌 北京汇佳律师事务所主任律师； 阎建国 北京信利律师事务所合伙人律师　　特别观点　　-如果现行的这种体制不进行改变的话，还会有一些问题，农民已经进了城，他在城里已经安了家了，他仍然可能在农村再安一个家，占一块地方，因为我有这个权利，因为谁都会看到这个利益。我现在把房子全都盖满了，我就等着国家征地，一征地，我就得到补偿。　　-对于农民这种房屋的销售、买卖做出这样严厉的限制肯定是不合理的。市场客观上已经存在了，原来的房子必然会有一些客观上的空余出来的，你让它空在那儿，或者是拆掉，明显的对于财产价值的发挥，以及对当事人的利益都是不利的。所以立法是不是考虑在这方面要做一些完善。当然，有几个前提，第一要严格保证农村的安定，农民的基本生存问题，这是一个起码的原则；第二要保护耕地，要严格保护耕地。在这样两个前提条件之下，充分尊重所有权人对自己的房屋也好，土地使用权也好的处分权。

          　　-议题一：农村的房屋有没有所有权，与城市房屋的所有权是否有区别？　　主持人：近年来，随着农村城市化的发展，一些农民曾把他们原来在农村集体土地上的房子出售给了想来农村居住的城里人。现在，因为城市的扩张，这些房屋可能面临着拆迁。拆迁的补偿款远远高于当时的房价款。为了达到收回原来房屋的目的，农民就去法院起诉，要求确认当时的房屋买卖合同无效。法院最近有几起这样的案件，判决的结果都如本次新闻背景一样，判定当时的买卖行为无效，各自返还。由此引发了我们今天的讨论：农民房有没有所有权？它跟城里房屋的所有权有没有什么区别？农民能不能够自由处置房屋？　　余凌云：这次人代会提出的宪法修正案里面很重要的就是保障私人的合法财产，我们公安改革的方向现在是取消户口户籍制度，这就意味着农村和城市之间的界限逐渐淡化了，在这种情况下，既然城里人对房产有所有权，作为农村的农民同样也应该有房屋居住所有权。出现本案这种情况可能是在我们国家目前过渡转型期里面出现的一种法律上没有及时跟进的问题。因为作为法院只能根据现有的法律进行判案，法律上是明确规定，农民房只能转给同村的农民，不允许向外地城市人口进行转让，所以造成法院的判决出现了买卖合同无效的情况。但是我认为这个无效合同实际上是没有道理的，只能说是在这一阶段，可能会出现这么一种不合理的问题。我觉得这就是一个农村城市化概念的问题，目前情况下就应该认识到这个问题，进一步解决这个问题。　　郎丹柯：从消协的角度上来讲，我们也经常遇到消费者购买农村房的纠纷，这个判例是买卖协议无效。我们曾经遇到过相关的案件，城市的消费者购买村委会开发的房屋，实际上它也是农村宅基地上的建房，只不过销售的一方主体不是村民个人，而是村委会。但是法院判决的时候，恰恰就判有效，这种情况下，你要求退房是不可以的。我想这两个案子的基本性质是一样的，但是恰恰我们做出了两种判决。所以这个问题也是我们值得考虑的，根据这种规定来判断这个不应该卖，或者是不应该出售，这也是有问题的。　　　刘守豹：我从网上查了一下，关于这类案件的判决有两种情况，一种是判有效，一种是判无效。这个案件我个人认为应该判无效比较恰当。如果从有效的角度，你要确认他的产权，按照法院的判决，就会碰到你如何确认你的产权的问题。第二，针对现在房地合一的概念，土地使用权的登记也是一个问题。我们知道农村的土地使用权是没有期限规定的，城市的房屋的土地使用权住宅是70年，这两种差异怎么解决，我们现行的制度上有没有相应的一些规范。如果判决你有效，你登记不了，你是不是还要告相应的机关，说他们不作为。所以判决有效的话，会带来一系列的法律上和现实当中的冲突。《土地管理法》第63条有一个明确的规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。土地使用权给你限制了，你的流转会成问题，如果你卖房，等于同时处分了它的使用权，因为法律规定了是“不得出让”，属禁止性规定，如果你的买卖用这样的法律条文衡量的话，就是一个无效的合同。所以从认定无效来说，是有它的法律依据的。

          　　然而，对于这样的一个判决，总的来说法律上是成立的，但是情理上是不合理的，这还要从我们立法的根源上去找一些具体的问题，要解决问题只能从立法的角度想怎么把这些障碍扫除掉。　　方志远：首先，农村的房屋基本上是农民自己出资建造的。第二，只要是在批准给他的宅基地上进行的建造，应该说他取得这个土地的使用权是没有违反国家法律的规定的。另外，关于农民房与城市房屋的所有权是否有区别，我觉得如果仅仅从房屋所有权的角度上去看，应该是没有区别。说有差别，这些差别在于一个城市的房屋肯定在城市规划区域内，而农村房屋都是在城市郊区，它的土地性质是有所不同的，城市房屋的建设位置是在国有土地上，而农村房屋是建在集体土地上，土地的性质有所不同。还有一个是规划的审批是不太一样的，城市房屋是由规划管理部门、行政机关依法进行审批，而农村建房据我了解是村里面讨论、研究通过，然后报到乡镇一级批准，县政府一级备案就可以了，是规划审批的手续上的差别。　　-议题二：农村的房屋能不能自由买卖？《土地管理法》等相关法规对宅基地的规定是否限制了农民处分房屋的权利？宅基地的使用权和宅基地上的房屋所有权是否可以分别转让？　　主持人：据我所知，买农村房的有两种人，一种是城里的居民，另一种是在农村集体土地上生活的农民。买卖房屋的行为是否都有效？国家基于什么样的考虑要限制了农民处分房屋的权利？宅基地的使用权和宅基地上的房屋所有权是否可以分别转让？　　方志远：实际上相关的法律对农村房屋的买卖是做了一定的限制，因此应该说农村的房屋至少在目前是不能自由买卖的。国务院有过这样一个文件，没有限制农民卖，但是却限制居民买。这样的话，就等于农村的房屋是不能自由买卖的。另外，土地管理法对于宅基地的规定肯定就是限制了农民住房处分的权利，因为宅基地的使用、申请是有一定程序的，而且它也规定了谁有权申请宅基地。实际上这就是说，无权的人就不能使用宅基地，不符合这个条件的就不能使用宅基地，房子和土地没法分开。所以你只要买这个房子，使用这个房子，你就是使用了这个宅基地，就是取得了这个宅基地的使用权，也就发生了宅基地使用权的转让。　　韩冰：农村的房屋买卖，现在有没有法律或者是行政法规有禁止性的规定，房子不能卖给谁，谁不可以买。但是，农村的土地是一个特殊的主体，他的特殊就在于既不属于国家，也不属于村民个人，而是属于村集体。你在宅基地上建的这个房子，在你村集体内部的自由买卖，这是没有问题的。可是允许农村房屋的自由买卖只限定在他这个集体的内部，这个和土地管理法所规定的所谓一户一宅又有一定的矛盾。从外部来讲，将农村土地使用权向本村集体成员以外无限的扩大，行不行？法律既然没有这种限制性的规定，应该说就是可以的，我卖给本村的人也可以，我卖给外村的人也可以；我卖给农村的人也可以，我卖给城市人也可以。

          　　邱宝昌：宅基地的使用权和宅基地上的房屋所有权是可以分别转让的。农民房屋的所有权和宅基地的使用权是分离的。农民只对宅基地有使用权但没有处分此使用权的权利。所以当农民在法律允许的范围内转让其房屋时，只能转让其对房屋的所有权，而房屋所占的宅基地的使用权是由农村集体经济组织转让给购买方农民的。　　刘春玲：土地法为什么没有说做出规定禁止他买卖